Bańka na rynku nieruchomości

Czy warto wciąż inwestować w nieruchomości? A może mamy bańkę na rynku?

Ponad 4 lata temu wielu ekspertów rynku nieruchomości wieściło bańkę, która miała zaraz pęknąć. W sierpniu 2017 r. miałam przyjemność wypowiadać się w tym temacie dla jednego z prestiżowych serwisów ekonomiczno-prawnych. Postawiłam tezę, że bańki nie ma, bo wzrosty mają solidne podstawy. Wtedy przeciętne mieszkanie w Warszawie można było kupić już za 7000 zł za metr kwadratowy. Dziś, choć ciężko na rynku stołecznym trafić chodliwy lokal za mniej niż 10.000 zł moja ocena pozostaje bez zmian. I co z tą bańką na rynku nieruchomości? Pomimo, że ceny są bardzo wysokie, trudno znaleźć powody, by miały być niższe. Choć raczej dalsze dynamiczne wzrosty pozostaną na razie w sferze marzeń. 

Naczynia powiązane

Rynek nieruchomości w naszym kraju jest jednym z rynków światowych. Zmiany w podaży czy trendy zmiany cen nieruchomości na wiodących rynkach przeniosą się również za jakiś czas na rynek polski. Dziś jednak wciąż mamy duży popyt. Po pierwsze na rynku mieszkaniowym ludzie kupują nieruchomości o charakterze inwestycyjnym – zarówno mieszkania, które można wynająć jak i działki, gdzie można przechować kapitał w obawie przed rosnącą inflacją. Po drugie wciąż widoczny jest trend Covidowy – zakupy domów czy działek pod zabudowę domu jednorodzinnego, aby uciec od zgiełku miasta. Po trzecie – nieruchomości o charakterze komercyjnym – na nasz rynek napływa zewnętrzny kapitał, gdyż pomimo wzrostów cenowych nieruchomości w Polsce są atrakcyjne cenowo, na tle innych krajów. Wzrosty cen na polskim rynku mieszkaniowym szacuje się przeciętnie na kilkanaście procent (rok do roku), natomiast na rynku amerykańskim te zmiany wynoszą nawet 30%.  

Rosnąca inflacja

Na rodzimym rynku mamy 7% inflację, ceny wszelkich dóbr rosną, w szczególności droższe są materiały budowlane. Coraz trudniej też o fachową siłę roboczą w branży budowlanej, przez co znacząco wzrastają koszty robocizny. Inflacja nie jest przejściowym zjawiskiem i kolejne wzrosty czekają nas w przyszłym roku. Nikt też nie spodziewa się spadków kosztów budowy. W tym otoczeniu trudno mówić o bańce na rynku, bo choć wzrosty cen widoczne są gołym okiem, to cały czas te zwyżki mają zdrowe podłoże. 

Ceny nieruchomości mogą się ustabilizować

Jednak trzeba mieć na uwadze, że ceny nie będą rosły w nieskończoność i już obecnie ta krzywa wzrostu się wypłaszcza. Na rynku jednak pojawić się mogą optymiści, którzy chcą wyprzedzić rynek wystawiając nieruchomości w wygórowanych cenach. Może to powodować złudzenie, że ceny na rynku nadal szybują, podczas gdy faktyczne transakcje, będą odbywać się przy niższych wartościach. Wyhamuje też popyt, bo pieniądze z oszczędności zostaną wydane, a te potrzebują czasu (lat), aby znów się odbudować. 

Dlatego jest wielce prawdopodobnym, że przy spadku popytu dalsze wzrosty cen nie będą miały uzasadnienia i także wydłuży się czas sprzedaży nieruchomości. 

Taki trend jest dziś już obserwowany na rynku w Stanach Zjednoczonych. Tam wojny licytacyjne wygasają, a na rynku dostępnych jest coraz więcej ofert. Ceny utrzymują się od czterech miesięcy na podobnym poziomie. Nieruchomości mieszkaniowe są nieznacznie tańsze niż w czerwcu (mediana w czerwcu 385.000, w październiku 380.000 USD). Dodatkowo o blisko 20% wydłużył się średni czas ekspozycji nieruchomości na rynku (z 37 do 45 dni). Pomimo, że na rynku amerykańskim na jesieni rynek wyhamowuje sezonowo, to eksperci dostrzegają, że tendencje te mają charakter koniunkturalny. 

Czas pokaże

Nikt z nas nie ma szklanej kuli, a sytuacja na rynku nieruchomości może też przybrać nieoczekiwany zwrot, szczególnie jeśli pojawią się zdarzenia trudne do przewidzenia (dalsze rozprzestrzenianie się epidemii, wojna, terroryzm, spektakularne bankructwa itp.). 

Zawsze trzeba jednak pamiętać, że zakup nieruchomości to inwestycja długoterminowa. Mamy wciąż stosunkowo niskie stopy procentowe, a tym samym tanie kredyty, ale tak nie będzie zawsze. W przypadku wzrostu stóp, co już się dzieje, podnosi się oprocentowanie kredytów hipotecznych, a tym samym wzrasta ich rata. O ile musi wzrosnąć, aby w niektórych rodzinach były to już wartości trudne do udźwignięcia? 

Wzrost puli mieszkań na wynajem niechybnie prowadzić będzie do obniżki czynszów, a tym samym zmniejszy się rentowność najmu. Jeśli wynajmujący będą wyceniać swoje lokale za wysoko, będą mieli pustostany, które opłacać będą z innych dochodów. Czy wszystkich będzie na to stać, szczególnie, gdy po stronie kosztów są raty zaciągniętego kredytu?

Z pewnością perspektywy dziś nie są bardzo klarowne i jest wiele pytań, na które trudno znaleźć odpowiedź. 

Czy warto więc wciąż inwestować na rynku nieruchomości? 

Czy warto więc wciąż inwestować na rynku nieruchomości? Myślę, że warto, ale w sposób przemyślany, szukając perspektywicznych rynków i nieruchomości z potencjałem. Dobra analiza rynku i aktualne źródła informacji to podstawa. Warto też myśleć o dywersyfikacji inwestycji, aby zawsze mieć dobre alternatywy. 

Dane z rynku amerykańskiego za Realtor.com “Has the Housing Market Peaked? That May Depend on Where You Live” 29.11.2021

Agata Stradomska Autor

Moją pasją są nieruchomości. Od ponad 10 lat pomagam klientom sprzedawać i wynajmować mieszkania, domy i działki. Jeśli planujesz sprzedać lub wynająć nieruchomość - zapraszam do kontaktu. Zadzwoń: tel: 662-307-207 lub napisz: [email protected]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.