Czytając ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości możemy spotkać się z określeniem “pomieszczenie przynależne”. Na przykład: pomieszczeniem przynależnym do mieszkania jest komórka lokatorska o powierzchni 5 mkw. Co to oznacza? Gdzie znajduje się ta komórka i czemu w taki sposób została opisana? Czy zawsze komórka, z której korzystał sprzedający jest pomieszczeniem przynależnym? Co jeszcze może przynależeć do lokalu. 

Czym są pomieszczenie przynależne według prawa?

Ustawa o własności lokali wskazuje, że do lokalu mieszkalnego, który stanowi odrębną własność może przynależeć, jako część składowa tego lokalu inne pomieszczenie. Pomieszczenie to nie musi znajdować się bezpośrednio w sąsiedztwie mieszkania. Może znajdować się nawet na innej kondygnacji, albo też w innym obiekcie (budynku), byle by znajdowało się w granicach nieruchomości gruntowej, z której wyodrębniono lokal. 

Pomieszczeniem przynależnym może być w szczególności: piwnica, strych, komórka czy garaż. Takie pomieszczenie jest oznaczane w dokumentacji (np. na rzucie kondygnacji) przy umowie ustanawiającej odrębną własność lokalu, a powierzchnia tego pomieszczenia (lub tych pomieszczeń) jest sumowana z powierzchnią lokalu w księdze wieczystej, gdzie wpisuje się powierzchnię użytkową lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych. Taki sposób zapisu powierzchni dla osób nie obeznanych z tematyką może istotnie wprowadzić w błąd, co do faktycznej powierzchni poszczególnych składowych. Z tego powodu księga wieczysta nie powinna być jedynym źródłem informacji o powierzchni samego mieszkania. 

Czy piwnica lub komórka zawsze są pomieszczeniami przynależnymi?

Pomieszczenia przynależne powstają wraz z ustanowieniem odrębnej własności lokalu. Musiały więc zostać uprzednio zinwentaryzowane, a ich powierzchnie zsumowane z powierzchnią mieszkań przy wyliczaniu ułamków przypadających na dany lokal z części wspólnej. Ten ułamek będzie później miał wpływ na wyliczanie głosów podczas podejmowania uchwał przez wspólnotę mieszkaniową albo może mieć wpływ na rozliczenie kosztów eksploatacji części wspólnej. Suma ułamków wszystkich współwłaścicieli powinna oczywiście dawać 1. Dokładne pomiary i inwentaryzacje są w inwestycjach sprzedawanych przez deweloperów. Tam każdy metr kwadratowy powierzchni, który deweloper może sprzedać jest szalenie istotny. Z pomieszczeniami przynależnymi możemy także spotkać się w nieruchomościach wyodrębnionych z budynków należących do spółdzielni mieszkaniowych. 

W przypadku budynków komunalnych, z których często z wysoką bonifikatą lokatorzy mogli “wykupić” swoje mieszkania takich pomieszczeń przynależnych jest stosunkowo najmniej, ale to nie oznacza, że nie ma tam piwnic, garaży czy strychów. Takie pomieszczenia znajdują się w tych budynkach i są przypisane do użytkowania przez poszczególnych właścicieli lokali np. poprzez oznaczenie takiego pomieszczenia numerem mieszkania lub poprzez zawartą umowę quoad usum (o podział korzystania z nieruchomości wspólnej). Chociaż z takim przypadkiem nigdy się nie spotkałam, to istnieje zawsze ryzyko sporu, co do korzystania z dodatkowych pomieszczeń, które nie są formalnie przynależnymi, bez pisemnej umowy. Szczególnie jeśli ktoś korzysta z nieproporcjonalnie dużej powierzchni lub większej liczby pomieszczeń niż sąsiedzi, zawsze może kiedyś komuś się to nie spodobać. Jednak umowa ustna, potwierdzona np. poprzez wieloletnie naliczenia “opłat za piwnicę” także jest wiążąca. Tym niemniej czasem ludzie zamieniali się na piwnice, i takie zamiany lub czasowe udostępnienia jakiegoś pomieszczenia mogą właśnie stać się problematycznymi. 

Wpisanie w akt notarialny informacji o korzystaniu z komórki lokatorskiej nr 17 o powierzchni 6 mkw. nie tworzy żadnego prawa, ale potwierdza fakty i okoliczności. Co za tym idzie nieprawidłowe oświadczenie zbywcy mogłoby zostać poczytane jako wprowadzenie w błąd kupującego. 

A co z miejscem postojowym czy ogródkiem – czy to też pomieszczenia przynależne? 

Aby można było mówić o pomieszczeniu przynależnym musimy mieć do czynienia z pomieszczeniem. W przypadku miejsca postojowego lub ogródka nie mamy pomieszczenia. Tutaj więc stosowane są wcześniej wspomniane umowy quoad usum. Takie miejsce postojowe czy ogródek znajdują się w nieruchomości wspólnej lub we współwłasności a każdoczesny właściciel nieruchomości ma prawo do wyłącznego korzystania z określonego ogródka lub miejsca postojowego. Te prawa przechodzą na kolejnego właściciela lokalu w przypadku jego zbycia. 

Czy pomieszczenie przynależne musi być sprzedawane łącznie z mieszkaniem?

W przypadku zmiany właściciela mieszkania pomieszczenia przynależne do danego lokalu także podzielają jego los. Są jakby jego częścią – tak jak pomieszczenia wewnątrz lokalu pokoje, kuchnia czy łazienka. Nie ma przeszkody, aby kształtując cenę łączną za nieruchomość w kalkulacji uwzględnić poszczególne jej składowe. Nie ma jednak możliwości, aby sprzedać mieszkanie “bez przynależnej piwnicy”, tak więc jeśli nawet strony nie wskazały ceny za to pomieszczenie, to jest oni sprzedane jako składowa lokalu w cenie określonej jako cena lokalu. 

Warto wiedzieć, że miejsce postojowe czy komórka lokatorska mogą być związane nie tylko z lokalem mieszkalnym. W wielu nieruchomościach wyodrębnia się lokale niemieszkalne – np. hale garażowe i posiadanie udziału w tym lokalu umożliwia posiadanie prawa do korzystania z miejsca postojowego, boksu na jednoślad czy komórki. W takim przypadku obrót udziałem w lokalu niemieszkalnym jest możliwy odrębnie, bez związku z transakcją mieszkania.

Pomieszczenia przynależne – podsumowanie

Problematyka dotycząca tzw. pomieszczeń przynależnych jak komórki, piwnice, strychy, loggie, garaże a także powierzchni dodatkowych jak ogródki czy miejsca postojowe jest istotną kwestią w przypadku obrotu nieruchomością w skład której wchodzą wymienione elementy zwiększające jej funkcjonalność i użyteczność. Natomiast sprzedaż lub inna forma zbycia wymaga wcześniejszej analizy stanu prawnego i uwzględnienia ich w umowie we właściwy sposób. Spotkałam się z przypadkiem, gdzie został “zgubiony garaż” (“Czy można zagubić garaż” – polecam artykuł na blogu), a także gdy sprzedająca odmówiła przekazania kluczy do piwnicy twierdząc, że przecież jej nie sprzedała i dalej zamierza z niej korzystać. Dokładne sprawdzenie dokumentów i rozmowa ze stronami transakcji eliminuje 99% problemów, dlatego warto korzystać ze wsparcia profesjonalistów – pośredników, prawników przy przeprowadzaniu transakcji w obrocie nieruchomościami, bez względu na fakt po której jest się stronie. 

[AS 10-07-2022] Pomieszczenie przynależne – czym jest, jaki ma wpływ na nieruchomość.