Dlaczego ceny nieruchomości nie spadają? Dlaczego z jednej strony popyt maleje a z drugiej ceny nieruchomości pozostają w tym samym miejscu? Czy należy spodziewać się dużych redukcji? Czy warto czekać z zakupem na lepsze ceny? To są pytania na które odpowiadamy w artykule.
Obserwatorzy rynku nieruchomości ze zdziwieniem stwierdzają, że pomimo, że na na rynku nieruchomości bezapelacyjnie zaszły znaczne zmiany, które w ich ocenie powinny powodować redukcję cen nieruchomości to ceny pozostają nieugięte, a nawet w niektórych przypadkach wystawiane nowe oferty nieruchomości na sprzedaż jakby zaprzeczają bieżącej sytuacji.
Z drugiej strony popyt nieubłaganie stygnie
Z drugiej strony popyt nieubłaganie stygnie. Zarówno w agencjach nieruchomości, kancelariach notarialnych jak i u deweloperów zauważalnie maleje liczba nowych sprzedaży. Banki raportują, iż w sektorze kredytów hipotecznych także nastąpiły spadki. Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że w lipcu 2022 udzielono 9 tysięcy kredytów hipotecznych, co oznacza spadek o 62,7 procent w porównaniu do sytuacji sprzed roku.
Przyczyn ograniczenia popytu na rynku nieruchomości należy upatrywać zarówno w rosnących stopach procentowych, które mają bezpośredni wpływ na ratę kredytu jak i w związku z wejściem w życie nowej rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), która narzuca stosowanie bardziej restrykcyjnych wymogów w zakresie wyliczenia zdolności kredytowej. Obie te sytuacje znacznie pogorszyły zdolność kredytową przeciętnego polaka, który nie mając własnych pieniędzy nie może zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych zaciągając kredyt.
Dlaczego ceny ofertowe nieruchomości nie spadają
Dlaczego więc z jednej strony popyt maleje a z drugiej ceny nieruchomości pozostają w tym samym miejscu? Czy należy spodziewać się dużych redukcji? Czy warto czekać z zakupem na lepsze ceny? To są pytania na które spróbuję odpowiedzieć w dalszej części artykułu. Z pewnością wpływ będą mieć na to: cechy rynku nieruchomości, inflacja oraz działania sprzedających.
Wpływ inflacji na ceny nieruchomości
Nie można ignorować wpływu inflacji na ceny nieruchomości. Wzrost cen w towarów i usług konsumpcyjnych w pierwszym półroczu 2022 r. wyniósł ok. 12%, natomiast wzrost cen nieruchomości wg Raportu NBP w Warszawie (dane dotyczące cen transakcyjnych) rok do roku wyniósł 5,2%. W tym okresie jednak ceny ofertowe mocniej poszybowały w górę, aż o 12 % więcej niż w analogicznym kwartale rok wcześniej.
To z jednej strony pokazuje coraz większą rozpiętość między cenami transakcyjnymi a ofertowymi, a z drugiej fakt, że nominalne wzrosty cenowe są niższe niż ceny innych dóbr na rynku. Dlatego jeśli nie będą wzrastać, to będą realnie spadać. A taka sytuacja może mieć miejsce na rynku w bieżących i kolejnych miesiącach.
Wpływ cech rynku nieruchomości na ceny nieruchomości
Rynek nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym, nie ma na nim bieżącej dokładnej informacji. Dane pochodzą z raportów sprzed miesięcy czy kwartałów, a dodatkowo rozciągane w czasie transakcje (pomiędzy negocjacjami a finalnym aktem upływa kilka tygodni a nie raz miesięcy) utrudniają bieżące śledzenie sytuacji.
Rynek nieruchomości cechuje także mała elastyczność popytu i podaży. Spadki cen nie przełożą się na wzrost popytu. Dlatego w części przypadków nawet radykalne obniżki cenowe nie nie odniosą oczekiwanego, szybkiego efektu.
Jednak pomimo tych cech warto nie przeszacowywać cen nieruchomości wystawianych na rynek, w przeciwnym razie już na wstępie eliminujemy się z kręgu zainteresowania potencjalnych kupców (rynek kupującego).
Sprzedający nie zauważyli, że ceny transakcyjne już tak nie rosną
W obecnej sytuacji rynkowej sprzedający powinni jak najszybciej urealnić ceny, aby wyjść naprzeciw potencjalnym nabywcom (rynek kupującego). W II kwartale 2022 r, wg Raportu NBP różnice pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi w Warszawie wyniosły ponad 19%, podczas gdy rok wcześniej wskaźnik ten wynosił ok. 11%, dlatego redukcje cen ofertowych wyglądałyby całkiem naturalnie. Tymczasem sprzedający nie tylko ich nie urealniają, ale często zachowują się tak, jakby ta sytuacja ich nie dotyczyła. Okazuje się, że takie zjawisko nie jest niczym zaskakującym. Psychologiczne etapy reakcji na zmianę zostały już opisane w modelu Kübler-Ross. Pani Profesor Elisabeth Kübler-Ross opisała pięć etapów psychologicznej reakcji na zmianę, często przywoływanych w bardzo trudnych przypadkach jak reakcja na diagnozę ciężkiej choroby czy nawet śmierć bliskiej osoby. Analizując je jednak możemy także wpisać zachowania sprzedających na obecnym rynku w ten model.
Psychologiczne etapy reakcji na zmianę według modelu Kübler-Ross
Pięć etapów modelu to: 1. Zaprzeczanie, 2. Gniew, 3. Targowanie się, 4. Depresja, 5. Akceptacja
Więcej na temat tego modelu w kolejnej części artykułu “Zmiany na rynku nieruchomości – dlaczego ceny nieruchomości nie spadają – przyczyny psychologiczne”.
[AS] 18-09-2022 Zmiany na rynku nieruchomości – dlaczego ceny nieruchomości nie spadają – przyczyny ekonomiczne
