Coraz bardziej popularną formą aktywnego lokowania oszczędności jest zakup mieszkania, z myślą o jego dalszym wynajmie. “Kupię mieszkanie pod wynajem” to pytanie, z którym zwraca się wiele osób, oczekując jakichś wskazówek czy porad, a najlepiej wskazania najlepszego, dostępnego na rynku mieszkania pod wynajem.

Jak wybrać właściwie swoje pierwsze mieszkanie pod wynajem? Na co uważać, aby ustrzec się błędów? Czym kierować się w ustalaniu kryteriów wyboru? Na te pytania nie zawsze znajdziemy, jedną uniwersalną odpowiedź. Tym niemniej w postaram się wskazać najważniejsze kierunki.

Budżet – od tego trzeba zacząć. Ile mamy pieniędzy, które chcemy zainwestować. To mogą być zarówno pieniądze, które już mamy na koncie, jak i możliwy kredyt, który gotowi bylibyśmy zaciągnąć. Bo inwestować można zasoby które już mamy, jak i te które planujemy mieć (wtedy właśnie korzystamy z kredytu). Jeżeli chcemy inwestować wyłącznie własne środki, jest ich zazwyczaj ograniczona ilość. Rozszerzając możliwości inwestycyjne o kredyt może się okazać, że nasza zdolność kredytowa daje nam całkiem spory wachlarz możliwości.

Planując finanse trzeba brać pod uwagę nie tylko cenę mieszkania, ale też dodatkowe koszty takie jak cena remontu, podatek PCC (przy zakupie na rynku wtórnym), koszty kancelarii notarialnej, koszty pośrednika (kiedy korzystamy z jego usług) a także koszt związany z kredytem hipotecznym (m.in. prowizje, odsetki – jeśli korzystamy z kredytu). Ponadto warto przewidzieć pieniądze na wyposażenie i urządzenie mieszkania na potrzeby najemców, a także na utrzymanie lokalu (czynsz, media) podczas remontu i w czasie poszukiwania najemcy.

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym oszczędzamy na PCC (2%), z drugiej zaś strony musimy ponieść nakłady na jego wykończenie i zazwyczaj dokupić garaż lub miejsce postojowe, które wcale nie są tanie. Często na takie mieszkania musimy też czekać – po zakończeniu inwestycji deweloperzy najczęściej większość lokali mają już sprzedane, aby więc “złapać” odpowiednie M, trzeba podpisać umowę odpowiednio wcześnie, wpłacając deweloperowi pieniądze w transzach, finansując niejako jego budowę swoim kapitałem.

Niektórzy deweloperzy oferują tzw. wykończenie pakietowe (za określoną cenę za metr kwadratowy, w zależności od wybranego standardu). Niektórzy pozwalają na negocjacje warunków zakupu, lub rozkładają płatność na 20% (przy podpisaniu umowy deweloperskiej) / 80% (przy oddaniu do użytkowania). To wszystko będzie zależeć od konkretnego dewelopera, konkretnej inwestycji i zdolności negocjacyjnych nabywców.

Stawki notariusza można również negocjować – warto sprawdzić w kilku miejscach, jaki byłby koszt. Zawierając dwie umowy – przedwstępną i sprzedaży łączny ich koszt zawsze będzie wyższy, niż przy tylko jednej umowie – sprzedaży.

Szukając samodzielnie mieszkania, można uniknąć usług pośrednika. Tym niemniej czas, jaki musimy na to przeznaczyć, a także możliwość skorzystania z porad doświadczonej osoby czy jego umiejętności negocjacyjnych może spowodować, że choć płacimy a usługę per saldo wychodzimy na plus.

Kredyt hipoteczny jest najtańszym na rynku kredytem, ale koszty dodatkowe (np. prowizje, koszty ustanowienia hipoteki) mogą spowodować, że mniejsze kwoty mogą być “tańsze” do uzyskania przy kredytach zwykłych, konsumpcyjnych – warto też tą kwestię zbadać.

Jeśli zależy nam na czasie i chcemy od razu zacząć remont, a z jakiś powodów nie możemy od razu zawrzeć umowy sprzedaży – można to zrobić uzyskując zgodę od właścicieli. Warto jednak w takiej sytuacji zabezpieczyć się umową przedwstępną w formie aktu notarialnego (jeśli sprzedający się rozmyśli, taka umowa pozwoli nam zmusić go do wywiązania się ze zobowiązania).

Za każdym razem mając “na oku” mieszkanie należy sporządzić rachunek ekonomiczny sprawdzając z jednej strony wszystkie koszty (czy zmieścimy się w budżecie) a z drugiej realne przychody.

Najem długo czy krótkoterminowy, lokalizacja, wielkość lokalu, udogodnienia, urządzenie i wyposażenie mieszkania – to kolejne obszary, które trzeba przeanalizować decydując się zainwestować w lokal na wynajem. Zapraszam do kolejnych artykułów. Co tydzień na blogu.

AS [22-04-2019]

Zaciekawił Cię ten temat, a może masz jakieś pytanie?

Napisz do mnie: [email protected]  lub zadzwoń: 662-307-207