Nieruchomości funeralne – czyli związane z pogrzebem – kwatery na cmentarzach, nagrobki, cmentarze, zakłady pogrzebowe – czy jest tu jakaś przestrzeń na inwestowanie? Czy można na tym zarobić?

W tym roku Święto Zmarłych przypadło bezpośrednio po weekendzie, a dodatkowo piękna jesienna pogoda sprzyjała spacerom…. więc tym chętniej i częściej odwiedzaliśmy bliskich, którzy odeszli. Podczas tych wędrówek pomiędzy nagrobkami wiele osób inwestujących w nieruchomości zastanawiało się, czy można zarabiać również w tym temacie. W końcu nie ma nic bardziej pewnego niż śmierć (i podatki), więc potencjalnie rynek szeroki i niewyczerpany. Jak to wygląda w naszym kraju, czy na nieruchomościach związanych z cmentarzem i pogrzebem można zarabiać? Czy nieruchomości funeralne mogą być eksploatowane inwestycyjnie?

Sprawy związane z miejscami pochówku są uregulowane są w Ustawie o cmentarzach i chowaniu zmarłych, której nowelizacja jest właśnie przygotowywana. Ustawa określa między innymi komu przysługuje prawo do grobu oraz na jakich zasadach można dysponować miejscem na cmentarzu. Kwatera na cmentarzu nie jest tożsama z własnością nieruchomości czy gruntu. Prawo do grobu posiada charakter osobisty, a nie majątkowy, dlatego m.in. nie podlega zasadom dziedziczenia, a obrót tym prawem jest ograniczony. 

Sprzedaż kwatery na cmentarzu

Prawo do grobu posiada osoba, która podpisała z zarządcą cmentarza umowę o „rezerwację” kwatery. To ta osoba decyduje o tym, kto może spocząć w przypisanym jej grobie, a po śmierci tej osoby prawo to przysługuje najbliższym jej osobom, które będą decydować, kto w takim grobowcu będzie pochowany. Ponieważ grupa osób, która może przejąć to uprawnienie jest dość szeroka, to na tym tle mogą pojawić się spory, które swój finał mogą nawet znaleźć w sądzie. 

Ponieważ w zależności od rodzaju grobu i terminu ostatniego pochówku można do istniejącej mogiły dochować pod pewnymi warunkami kolejnych zmarłych – pojawiają się ogłoszenia typu: “Sprzedam miejsce na cmentarzu….., z wymurowanym nagrobkiem…. ostatni pochówek w ….”. Czy to jest legalne i bezpieczne? Otóż przepisy dopuszczają sprzedaż prawa do grobu, pod warunkiem, że kwatera jest pusta a regulamin danego cmentarza nie sprzeciwia się takim praktykom. Umowa o przekazanie prawa do grobu zawierana jest w formie aktu notarialnego. Jednak jeśli jest już tam pochowana jakaś osoba nie ma możliwości legalnej odsprzedaży takiego miejsca. Dlatego stosowanym rozwiązaniem jest dochowanie do istniejącego grobu nowego zmarłego, który nie jest członkiem rodziny. Ale takie działanie nie powoduje, że ktoś nowy zyskuje dzięki temu prawo do grobu i będzie mógł np. w przyszłości także zostać tam pochowany lub złożyć tam inną bliską osobę. Taka praktyka jest mocno ryzykowną, a korzystający z niej mogą stać się mimowolnie stroną konfliktu rodzinnego dotychczasowych dysponentów grobu. 

Jak powyżej wspomniano, inaczej jest w przypadku pustych kwater. Tymi można legalnie obracać, pod warunkiem że regulamin cmentarza nie zawiera ograniczeń w rozporządzaniu prawem do grobu. Wobec tego, w jaki sposób można wejść w posiadanie takiej kwatery? Otóż zarządcy cmentarzy często pozwalają zarezerwować na nim takie miejsce “na zapas”. A ponieważ po jakimś czasie wolne miejsca stają się deficytowe, wcześniejsza rezerwacja pozwala dysponować atrakcyjniejszą lokalizacją niż na bieżąco dostępne. Dzięki temu wcześniej zarezerwowana kwatera może stanowić atrakcyjną ofertę dla zainteresowanych grobem w danej lokalizacji. 

Podsumowując, miejsce na cmentarzu nie jest nieruchomością i jako takie nie podlega zbyciu, nie można go obciążyć, nie podlega też dziedziczeniu. Prawem, które można scedować jest prawo do grobu, o ile ten jest pusty i nie ma przeciwwskazań regulaminowych. Zarządy cmentarzy w wielu przypadkach, aby zapobiec późniejszej spekulacji ograniczają dostępność miejsc do późniejszej rezerwacji, więc pojawiające się na rynku oferty zakupu mają charakter sporadyczny i zazwyczaj wynikają ze zmian sytuacji życiowej zbywającego (np. wyjazd na stałe za granicę) niż z chęci zarobku. 

Założenie nowego cmentarza

Skoro obrót miejscem na cmentarzu podlega tak wielu restrykcjom, to może warto założyć cmentarz, aby zarządzać w przyszłości udostępnionymi miejscami pochówku i czerpać z nich zyski? Niestety, wymieniona wyżej ustawa w znaczący sposób ogranicza możliwości związane z tworzeniem nowych cmentarzy. Przede wszystkim cmentarz założyć może jednostka samorządu terytorialnego (gmina) dla cmentarza komunalnego lub właściwe władze kościelne dla cmentarza wyznaniowego, przy czym  w tym drugim przypadku dodatkowo wymagane jest, aby cmentarz zlokalizowany został wyłącznie na terenie przeznaczonym na ten cel w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i po uzyskaniu zgody właściwego inspektora sanitarnego. 

Dlatego w obecnym stanie prawnym założenie prywatnego cmentarza nie jest możliwe, a również planowana nowelizacja nie uwzględnia zmian w przepisach, które by na to mogły zezwolić. 

Zakłady i domy pogrzebowe

Na rynku funkcjonuje wiele zakładów i firmy pogrzebowych, a niektóre przedsiębiorstwa swoją działalność prowadzą od pokoleń. Na zakład pogrzebowy składają się tereny i budynki, w których prowadzona jest działalność – w szczególności mogą to być pomieszczenia kancelaryjno – biurowe, pomieszczenia chłodni, pomieszczenia przygotowania osób zmarłych, sala pożegnań, miejsce na ekspozycję (trumny i inne materiały), kwiaciarnia, pomieszczenia socjalne, garaże, a czasem nawet miejsce na urządzanie konselacji. Zazwyczaj biznes zakładu pogrzebowego dobrze się kręcił, dając możliwość życia na wysokiej stopie rodzinie a także zatrudniać pracowników. Zdarzają się jednak sytuacje, w których kolejne pokolenia nie chcą już kontynuować rodzinnej tradycji, a obecni właściciele są w wieku emerytalnym. Wobec braku sukcesorów czasem na rynku pojawiają się na sprzedaż zakłady czy domy pogrzebowe, które mogą być zbyte jako przedsiębiorstwo lub zorganizowana jego część (ZCP), wraz z nieruchomościami i ruchomościami jakimi dysponują. Jednak zakup takiego biznesu będzie wymagał odpowiedniego zaangażowania. Praca w tej branży wymaga odpowiednich predyspozycji i nie jest dla każdego. 

Nieruchomości funaralne – czy można na nich zarabiać?

Odpowiadając na tytułowe pytanie – zarabianie na nieruchomościach funeralnych jest bardzo trudne, a w wielu przypadkach ograniczone przepisami i raczej w najbliższej przyszłości prywatne cmentarze i flipy na grobach nie wejdą do naszej rzeczywistości. 

[AS] 02-11-2021 Nieruchomości funaralne – czy można na nich zarabiać?