Od czasu do czasu pojawiają się osoby, które płacąc za usługę pośrednictwa chciałyby otrzymać fakturę na inny podmiot niż zawarta wcześniej umowa lub nawet na inny przedmiot (!). Powód – (prawdopodobnie) chcą „wrzucić w koszty” lub odliczyć VAT. Ale czy tak można, czy może nie jest to takie proste? Jakie konsekwencje mogą spotkać Klienta i Pośrednika w przypadku, jeśli zdecyduje się „pójść klientowi na rękę” i wystawić fakturę niezgodnie z umową pośrednictwa.

Dlaczego za usługę pośrednictwa Pośrednicy muszą wystawić fakturę na osobę / podmiot, z którym zawarli umowę pośrednictwa?

Usługa pośrednictwa nierozerwalnie związana jest z umową pośrednictwa, która to musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności (Ustawa o Gospodarce Nieruchomościami, art. 180). Dlatego wystawienie faktury na osobę / podmiot, z którym nie ma zawartej umowy pośrednictwa nie jest możliwe. 

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu OC. W przypadku, gdyby konieczne było skorzystanie z polisy ubezpieczeniowej Pośrednika – potwierdzeniem wykonanie usługi jest faktura oraz umowa pośrednictwa, które muszą być na tą samą osobę / podmiot.

W przypadku, gdy w trakcie realizacji usługi pośrednictwa po stronie zamawiającego zajdzie zmiana i z osoby fizycznej stanie się osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą Pośrednik może na podstawie wniosku (pisma) od zamawiającego wystawić fakturę na tą osobę ale jako prowadzącą działalność. 

Klient, który oświadcza zawierając umowę pośrednictwa, że jest konsumentem korzysta z dodatkowych przywilejów przewidzianych dla tej grupy jak prawo do odstąpienia od umowy zawartej poza biurem. Takie prawo nie przysługuje przedsiębiorcom.

Dlaczego podpisując umowę pośrednictwa nie warto zawierać jej na podmiot / osobę nie będącą stroną umowy transakcyjnej (lub faktycznego płatnika za usługę)?

W przypadku braku umowy pośrednictwa brak jest podstawy do wystawienia i uznania faktury za pośrednictwo. Co oznacza, że do każdej faktury za pośrednictwo dołączana jest w przypadku kontroli (np. z Urzędu Skarbowego) umowa pośrednictwa – łatwo jest sprawdzić zasadność kosztu.

Zakres czynności pośrednictwa określa umowa pośrednictwa (UoGN art. 180) – w tym także przedmiot umowy. Łatwo więc zidentyfikować czy przedmiot umowy był związany z działalnością gospodarczą (został nabyty, zbyty, najęty lub wynajęty przez osobę / podmiot wskazaną na fakturze). Jeśli przedmiot umowy nie jest związany z działalnością gospodarczą – taki wydatek nie stanowi kosztów uzyskania przychodów, ani nie pozwala na odliczenie VAT (nie można „zaliczyć w koszty”).

W przypadku osób nieprowadzących działalności gospodarczej, które mogą zaliczyć w koszty z odpłatnego zbycia / nabycia cenę usługi pośrednictwa (np. przy rozliczeniu podatku dochodowego ze sprzedaży przed upływem 5 lat) – podstawą do takiego rozliczenia będzie imienna faktura wraz z umową pośrednictwa.

Dlaczego świadcząc usługę pośrednictwa Pośrednik musi pisać w pozycji na fakturze “Usługa pośrednictwa” a nie cokolwiek innego (np. usługa doradcza)?

Na podstawie umowy pośrednictwa świadczona jest usługa pośrednictwa. W określonych przypadkach w umowie powstaje po stronie Pośrednika roszczenie o wynagrodzenie. Zapłata Pośrednikowi za inną usługę (np. usługę doradczą) nie powoduje, że znika zobowiązanie do zapłaty z tytułu umowy pośrednictwa. Pośrednik może nadal domagać się zapłaty za usługę pośrednictwa.

Usługa doradcza jest inną usługą niż pośrednictwo i wymaga świadczenia doradztwa. Usługa doradcza o wartości kilku tysięcy czy więcej złotych wymaga dokumentacji (raportu, opracowania) adekwatnie do swojej ceny. Gdyby Pośrednik miał wykonać zlecony raport – będzie to dodatkowa praca, z dodatkową odpłatnością (poza umową pośrednictwa).

Wystawienie faktury za usługę, która nie miała miejsca (usługa doradcza zamiast pośrednictwa), może być aż do czasu przedawnienia roszczeń zakwestionowane przez nabywcę usługi lub organy kontrolujące. W razie wykazania “pustej faktury” na każdą ze stron mogą być nałożone poważne sankcje finansowe i karne. A w przypadku kontroli wewnętrznej w firmie obciążonej nienależnym kosztem może w przyszłości zostać skierowane do Pośrednika żądanie zwrotu nienależnej płatności (za usługę, która nie miała miejsca). Może też być postawiony zarzut wyłudzenia lub bezpodstawnego wzbogacenia się. 

Pośrednicy, którzy odmawiają „dowolnego traktowania” umów i faktur to przedsiębiorcy, którzy prowadzą odpowiedzialny, uczciwy biznes zgodnie z prawem.

Nie chcą:

narażać siebie, swoich pracowników, współpracowników (agentów) i klientów na odpowiedzialność,

ograniczać Klientom możliwości skorzystania z prawnej ochrony lub ubezpieczenia OC,

działać na własną szkodę, wystawiając fakturę, która może być w przyszłości zakwestionowana.

Umowa pośrednictwa + faktura to:

Zabezpieczenie jakości wykonania usługi pośrednictwa i prawo do reklamacji

Możliwość zaspokojenia uzasadnionych roszczeń z OC Pośrednika lub z jego majątku w razie szkody przewyższającej sumę OC

Możliwość zaliczenia w koszty, jeśli stanowi koszt uzyskania przychodu i odliczenia VAT przez podatników VAT

Pewność, że korzysta się z legalnie i rzetelnie działającej firmy, a nie “firmy – krzak” 

PS. Za usługę pośrednictwa może być też wystawiony paragon z kasy fiskalnej 🙂

AS [21.05.2020] Poproszę o fakturę, ale….