Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność. Od 2 lat trwają prace nad przygotowaniem przepisów, które przekształcą użytkowanie wieczyste we własność. I choć kilkakrotnie przekładano planowany termin wejścia w życie ustawy, to tym razem możemy być prawie pewni, że 31.12.2018 będzie dla wielu z nas ostatnim dniem bycia użytkownikiem wieczystym, a 1.01.2019 po północy będziemy wznosić toasty za pomyślność już jako właściciele. Legislacja bowiem ruszyła z kopyta i wartko przedziera się przez kolejne etapy procesu.

Czym jest użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste, to prawo rzeczowe dotyczące nieruchomości gruntowej, wprowadzone w Polsce w 1961 r. Polega ono na oddaniu w użytkowanie nieruchomości gruntowej będącej własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego osobie fizycznej lub prawnej na czas określony 99 lat (wyjątkowo krócej, lecz nie mniej niż 40 lat). Powodem wprowadzenia użytkowania wieczystego była zasada panująca w PRL, że nieruchomości gruntowe w miastach powinny pozostać własnością państwa. W poprzednim ustroju była to praktycznie jedyna możliwość nabycia gruntów państwowych w miastach. Pomimo, że przekształcanie użytkowania wieczystego we własność od wielu lat odbywa się na bardzo korzystnych warunkach, to wciąż jest ono bardzo powszechne w przypadku gruntów pod budynkami wielorodzinnymi we wspólnotach mieszkaniowych i spółdzielniach.

Tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe

Jeśli projektowana ustawa wejdzie w życie wg planu, to z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Czyli grunty, na których stoją budynki jednorodzinne i wielorodzinne (gdzie co najmniej połowa liczby lokali to lokale mieszkalne), przekształcą się z mocy prawa we własność.

Wprowadzenie zmian w księdze wieczystej

Do ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków potrzebne będzie specjalne zaświadczenie potwierdzające przekształcenie tego prawa. Zaświadczenia wydawać będą właściwe urzędy ze względu na dotychczasową własność gruntu m.in. Starosta, Wójt (Burmistrz, Prezydent Miasta) z urzędu, nie później niż w terminie 12 miesięcy od dnia przekształcenia albo na wniosek właściciela w terminie 4 miesięcy od dnia otrzymania wniosku.

Wydane przez odpowiedni urząd zaświadczenie trafi również do sądu wieczystoksięgowego, i na jego podstawie w dziale III księgi wieczystej pojawi się wpis dotyczący roszczenia o roczne opłaty przekształceniowe a także nastąpi zmiana wpisu użytkowania wieczystego na własność. To będzie dla właścicieli bezkosztowe.

Wpis z działu III zostanie wykreślony na podstawie kolejnego zaświadczenia, po całkowitym wniesieniu opłat przekształceniowych. Ten wpis będzie już wymagał wniesienia opłaty 75 zł lub 250 zł przy wcześniejszej spłacie.

Opłaty przekształceniowe

Z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu, właściciel ponosi, na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu, roczną opłatę przekształceniową. Wysokość opłaty jest równa aktualnej opłacie rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Taka płatność będzie wnoszona w każdym roku do końca marca, przez 20 lat i może podlegać waloryzacji. Opłatę przekształceniową można także wnieść z góry, korzystając przy tym z bonifikat ogłoszonych przez dotychczasowego właściciela gruntu. W przypadku gruntów Skarbu Państwa obniżka dla osób fizycznych może osiągnąć nawet 60% – będzie tak wtedy, gdy całkowita spłata nastąpi w pierwszym roku po przekształceniu.

Cudzoziemcy

W przypadku cudzoziemców będących współużytkownikami wieczystymi gruntu związanego z posiadanym lokalem w budynku wielorodzinnym – ich uwłaszczenie nastąpi tak, jak w przypadkach innych osób, z mocy prawa. Jeśli jednak są właścicielami domu jednorodzinnego, stojącego na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym i nie przysługują im zwolnienia wynikające z przepisów dotyczących nabycia nieruchomości przez cudzoziemców – w takim przypadku będą musieli wystąpić o zezwolenie na nabycie nieruchomości (gruntu).

Przedsiębiorcy

Przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie praw do gruntów na rzecz przedsiębiorców np. deweloperów, właścicieli lokali użytkowych czy udzielaniu bonifikat dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w lokalach i domach mieszkalnych, sprawdzane będzie czy nie zachodzą przesłanki udzielania pomocy publicznej. W przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy de minimis przedsiębiorca będzie musiał dokonać stosownej dopłaty.

Co w przypadku nieruchomości, które zostaną zabudowane w przyszłości

Dla gruntów w użytkowaniu wieczystym, które zostaną zabudowane na cele mieszkaniowe w przyszłości, po dacie ustawowego przekształcenia praw, nastąpi tzw. „opóźnione” przekształcenie. Zmiana nastąpi z chwilą oddania budynku mieszkalnego do użytkowania. Zasady odpłatności, w tym udzielania bonifikat oraz waloryzacji będą takie same, jak przy przekształceniu z mocy prawa. Obowiązek wnoszenia opłat przekształceniowych będzie powstawał z dniem 1 stycznia kolejnego roku, natomiast za rok w którym nastąpiło przekształcenie wnoszona będzie opłata za użytkowanie wieczyste.

Co, jeśli sprzedamy nieruchomość

Jeśli opłaty przekształceniowe nie zostały spłacone, obowiązany do ich regulowania będzie każdoczesny właściciel nieruchomości. Oznacza to, że zobowiązanie przechodzi na kolejnego nabywcę domu lub mieszkania.

Korzyści z uwłaszczenia

Użytkowanie wieczyste jest pozostałością po poprzednim ustroju. Celem wprowadzenia przepisów jest usprawnienie przekształcenia tego prawa we własność, w szczególności na rzecz członków wspólnot mieszkaniowych, którzy na dotychczasowej drodze do zmiany przewidzianej przez prawo napotykają szereg trudności. Dzięki przekształceniu z mocy prawa znikną problemy związane z przekształcaniem w sytuacji, kiedy np. brak odpowiedniej liczby osób decyzyjnych lub sprzeciw paraliżowały proces.

Nowe przepisy wyeliminują użytkowanie wieczyste na cele mieszkalne, a tym samym czasowy charakter prawa przysługującego do gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym i zmniejszą w przyszłości obciążenia związane ze stałym regulowaniem związanych z tym opłat. Dotychczasowi użytkownicy wieczyści nie będą też obawiać się podwyżek opłat za wieczyste użytkowanie, wynikających ze wzrostu wartości gruntu, które w niektórych przypadkach dotychczas mogły być dotkliwe.

Co warto zrobić już teraz

Warto już dziś sprawdzić swoje księgi wieczyste i dokonać aktualizacji wpisów, jeśli tego wymagają. Może się okazać, że liczba spraw przypadających na poszczególne wydziału sądu wieczystoksięgowego znacznie wzrośnie, przez co wydłuży się czas związany z wpisami w księgach, co może utrudnić np. planowaną transakcję.

Dokonać aktualizacji adresu do korespondencji w urzędzie, gdyż cała korespondencja związana z przekształceniem i opłatami zostanie skierowana na adres uwidoczniony w ewidencji gruntów i budynków, bądź na ten, na który wysyłana była korespondencja dotycząca użytkowania wieczystego.

Jeśli prowadzimy działalność gospodarczą w mieszkaniu lub domu, warto upewnić się czy otrzymane jako przedsiębiorca benefity nie spowodują przekroczenia limitu pomocy de minimis, a tym samym obowiązku wniesienia dopłat. Bo jeśli tak, być może możemy się od tego uchronić np. przenosząc siedzibę firmy w inne miejsce.

Dla dociekliwych:

Proces legislacji można śledzić tutaj: legislacja, a późniejsze prace w Sejmie tutaj:  sejm

AS 29-07-2018 Przekształcenie prawa wieczystego użytkowania we własność