Sprzedajesz nieruchomość - co powinieneś wiedzieć

Sprzedajesz nieruchomość – co powinieneś wiedzieć

Sprzedaż nieruchomości to niecodzienne zajęcie, więc jeśli nawet kilka lat temu zbywałeś lub nabywałeś mieszkanie czy działkę, warto przyjrzeć się procesowi jak to wygląda teraz. Poniżej znajdziesz podstawowe etapy współpracy pośrednika z klientem przy sprzedaży nieruchomości z wyjaśnieniem istotnych zagadnień związanych z transakcją. Sprzedajesz nieruchomość, powinieneś to wiedzieć.

Analiza nieruchomości, plan marketingowy i zawarcie umowy pośrednictwa

W pierwszym kroku odbywamy wstępne spotkanie, podczas którego następuje ustalenie danych, szczegółów nieruchomości a także oczekiwań i potrzeb sprzedającego. Na podstawie cen ofertowych i transakcyjnych oraz bieżącej sytuacji na rynku i potrzeb sprzedającego przygotowujemy rekomendację cenową oraz strategię działań marketingowych. Na tym etapie również proponujemy konkretne rozwiązania związane z promocją nieruchomości. Dokonujemy szczegółowych ustaleń warunków współpracy i zawieramy umowę pośrednictwa, na podstawie której będziemy działać. 

Przygotowanie nieruchomości do wejścia na rynek

Sprawdzamy dokumenty nieruchomości m.in. analizie podlega księga wieczysta, podstawa nabycia, wypis z rejestru gruntów, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, mapy uzbrojenia terenu itp. Wskazujemy na konieczne dokumenty do dostarczenia (uzyskania), które będą nam potrzebne do sprzedaży. Pośrednik nie tylko wyspecyfikuje konieczne dokumenty, może też pomóc w ich uzyskaniu (wymaga osobnych ustaleń i udzielenia pełnomocnictwa). Być może na tym etapie wskażemy konieczne działania do podjęcia w związku ze stanem prawnym nieruchomości, które umożliwią sprzedaż lub ją przyspieszą. Następnie zajmiemy się przygotowaniem nieruchomości do zdjęć i prezentacji. Zgodnie z wcześniejszymi ustaleniami wykonywane są działania związane z przygotowaniem wnętrza czy ogrodu jak drobne naprawy, malowanie, zmiany aranżacyjne, home staging, stylizacja do zdjęć. Pośrednik może nadzorować ten proces, aby przebiegał zgodnie z ustaleniami, a także zarekomendować wykonawców ustalonych prac. Kiedy nieruchomość jest gotowa wykonujemy zdjęcia (często we współpracy z profesjonalnymi fotografami), ujęcia wirtualnego spaceru czy filmu – zgodnie z przyjętym planem marketingowym. 

Wprowadzenie nieruchomości na rynek, promocja

Kolejny krok po naszej stronie to przygotowanie opisu nieruchomości, a także przygotowanie portfolio do prezentacji (wybór i obróbka zdjęć, montaż filmu czy wirtualnego spaceru) a następnie rozpoczynamy promocję opracowanej oferty. Nieruchomość zaprezentujemy na kilkudziesięciu portalach ogłoszeniowych, w systemie współpracy międzybiurowej (MLS), będziemy promować w mediach społecznościowych, na stronie internetowej itp. Możemy umieścić na nieruchomości baner lub tablicę informującą, że jest “Na sprzedaż” albo zorganizować “Dzień otwarty” oferty. W zależności od sytuacji intensyfikujemy działania promocyjne, aby jak najwięcej osób mogło zapoznać się informacją o sprzedawanej nieruchomości. 

Prezentowanie nieruchomości zainteresowanym

Dzięki podjętym działaniom promocyjnym, a także w wyniku współpracy z innymi pośrednikami pojawiają się osoby zainteresowane. Rolą pośrednika jest zakwalifikowanie potencjalnego nabywcy (czy spełnia warunku, aby nabyć tą nieruchomość), udzielenie wszystkich szczegółowych informacji i wyjaśnień oraz zorganizowanie prezentacji mieszkania czy domu potencjalnym nabywcom. Jeżeli oferta przypadnie im do gustu rozpoczynamy fazę negocjacji, aby finalnie ustalić warunki transakcji lub odrzucić zbyt mało atrakcyjną ofertę. Na tym etapie pośrednik jest ze sprzedającym w stałym kontakcie, gdyż wszystkie propozycje i warunki związane z nabyciem muszą zostać omówione. 

Finalizacja transakcji, umowa sprzedaży

To końcowy, ale bardzo istotny etap sprzedaży nieruchomości. Przechodzimy przez procedury formalne, a pośrednik udziela stronom wielu informacji i wyjaśnień. Ważne, aby znać i rozumieć kluczowe etapy zamknięcia sprzedaży nieruchomości, by odbyła się ona spokojnie i bez stresu.

Umowa przedwstępna zawierana w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego jest zobowiązaniem do zawarcia umowy sprzedaży danej nieruchomości w przyszłości, w określonym terminie i na ustalonych warunkach. Dodatkowym zabezpieczeniem jest zadatek, który w przypadku gdy kupujący się rozmyśli – przepada, a jeśli to sprzedający wycofa się z umowy to zwrócić go musi w podwójnej wysokości. W przypadku podpisania umowy w formie aktu notarialnego pojawia się dodatkowo roszczenie o przeniesienie własności (można dochodzić w sądzie zawarcia umowy sprzedaży) oraz możliwość zabezpieczenia kupującego poprzez wpis w księdze wieczystej. Pośrednik koordynuje cały ten proces, udziela wyjaśnień, przekazuje informacje i dokumenty.

Kredyt hipoteczny jest udzielany na zakup konkretnej nieruchomości a umowa kredytowa jest przygotowana przed umową sprzedaż. Kupujący do aktu notarialnego dostarcza oryginał umowy kredytowej. Wcześniej bank dokonuje analizy kredytowej i ocenia nieruchomość, odbywa się też wycena rzeczoznawcy lub inspekcja przez bank. Wypłata kredytu hipotecznego następuje po zawarciu umowy sprzedaży, zazwyczaj w ciągu kilku dni, po dostarczeniu do banku aktu notarialnego umowy sprzedaży i potwierdzeniu wpłaty przez kupującego własnych środków w określonej wysokości (cena minus kwota kredytu to są środki własne). Pośrednik monitoruje proces uzyskania kredytu, udziela wyjaśnień i pomaga w dostarczeniu dokumentów nieruchomości do banku, może także współpracować z doradcą kredytowym i rzeczoznawcą, aby wszystko poszło płynnie. 

Umowa sprzedaży jest zawierana w formie aktu notarialnego. W kancelarii muszą być obecni wszyscy sprzedający i kupujący lub ich pełnomocnicy (pełnomocnictwa notarialne). Wcześniej do notariusza dostarczane są wymagane dokumenty oraz przekazywane ustalenia. Notariusz po zapoznaniu się ze sprawą może poprosić o dodatkowe dokumenty, albo o wyjaśnienia. Na dzień przed umową bardzo często notariusz przekazuje stronom projekt aktu notarialnego, aby się z nim zapoznali. Podczas czytania umowy przez notariusza w kancelarii można zawsze wnieść swoje uwagi i zadać pytania. Można również wcześniej, po otrzymaniu projektu umowy zgłosić swoje wątpliwości. Pośrednik koordynuje cały ten proces, udziela wyjaśnień, przekazuje informacje i dokumenty. Umowa sprzedaży przenosi własność nieruchomości, co jest niezależne od zapłaty ceny.

Zapłata ceny zazwyczaj częściowo następuje przed umową sprzedaży (zadatek, zaliczka) a pozostała kwota po akcie notarialnym. W przypadku, gdy sprzedający posiada zobowiązania (np. z tytułu kredytu hipotecznego zaciągniętego wcześniej na zakup nieruchomości) wiele banków w pierwszej kolejności wypłaca transzę kredytu na spłatę istniejącego kredytu sprzedającego. Dopiero po przedłożeniu zaświadczenia, że kredyt jest spłacony i bank zwalnia hipotekę jest wypłacana druga transza na konto sprzedającego. Cały proces trwa zazwyczaj od kilku dni do dwóch – trzech tygodni.  Jeżeli zapłata części lub całości ceny jest dokonywana z własnych środków kupującego można skorzystać z instytucji depozytu notarialnego. Notariusz otrzymuje pieniądze od nabywcy przed umową sprzedaży a wypłaca je na konto sprzedającego, gdy transakcja jest sfinalizowana. To rozwiązanie choć wiąże się z dodatkowym kosztem znacząco zabezpiecza interesy obu stron transakcji. 

Przekazanie nieruchomości i sporządzenie protokołów

Kiedy wszystkie środki finansowe są już na koncie sprzedającego strony umawiają się na formalne przekazanie nieruchomości. Podczas tego spotkania następuje spisanie protokołu zdawczo odbiorczego, spisanie liczników i sporządzenie dokumentów dla gestorów mediów, przekazanie kluczy, krótkie instrukcje związane z użytkowaniem i eksploatacją lokalu czy znajdujących się tam urządzeń i elementów wyposażenia. Pośrednik aranżuje to spotkanie, przygotowuje konieczne dokumenty, pomaga w wypełnieniu wszelkich formalności, aby strony nie musiały się więcej spotykać.

Ostatnim elementem sprzedaży nieruchomości są zmiany w księdze wieczystej. W zależności od obłożenia sądu jest to zazwyczaj kilka tygodni, a nieraz kilka miesięcy od sprzedaży, gdy sąd wieczystoksięgowy wpisuje zmiany i wysyła powiadomienia. Warto zapoznać się z zakresem zmian, czy wszystko jest poprawnie, a w razie wątpliwości poprosić pośrednika o konsultacje. 

Sprzedaż nieruchomości jest skomplikowanym i wielowątkowym procesem, dlatego rekomendujemy, aby skorzystać z obsługi przez fachowców, tym bardziej, że kwoty jakimi tu się obraca są znaczące. Profesjonalny pośrednik przeprowadzi przez cały proces, będzie udzielał wyjaśnień, rekomendował, zapewniał wsparcie. Czasami zdarzają się niespodziewane sytuacje i dzięki doświadczeniu, wiedzy i “zimnej krwi” pośrednika udaje się przezwyciężyć trudności i sfinalizować sprzedaż. Zapraszamy do współpracy! 

AS [Sprzedajesz nieruchomość – co powinieneś wiedzieć] 01-08-2021

Agata Stradomska Autor

Moją pasją są nieruchomości. Od ponad 10 lat pomagam klientom sprzedawać i wynajmować mieszkania, domy i działki. Jeśli planujesz sprzedać lub wynająć nieruchomość - zapraszam do kontaktu. Zadzwoń: tel: 662-307-207 lub napisz: [email protected]

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.