Wiele osób nabywając mieszkanie lub dom posiłkuje się kredytem hipotecznym. Takie zobowiązanie jest zaciągane nawet na trzydzieści lat i jest zabezpieczone na hipotece nieruchomości. A potem okazuje się, że zmiany w naszym życiu wymagają spieniężenia lokum szybciej niż myśleliśmy, choć kredyt nie został jeszcze w całości spłacony. Powiększenie rodziny, praca w innym mieście czy rozwód to najczęstsze powody, dla których osoby decydują się na szybszą sprzedaż. Jak wobec tego wygląda taka procedura kiedy jest sprzedaż mieszkania z kredytem?

Sprzedaż mieszkania z kredytem krok po kroku:

Sprawdź, ile byłoby warte twoje mieszkanie lub dom, jeśli zdecydowałbyś się go sprzedać. Możesz w tym celu zlecić usługę wyceny rzeczoznawcy majątkowemu lub skorzystać wyceniarki dostępnej w internecie. Ważne, aby Twoje analizy oparte były o ceny transakcyjne, gdyż bazując na ofertach możesz bardzo mocno się pomylić.

Kiedy już wiesz, jakiej kwoty możesz się spodziewać – sprawdź aktualny stan zadłużenia w kredycie hipotecznym. Będzie on widoczny na Twoim rachunku kredytowym. W razie wątpliwości skonsultuj się z pracownikiem banku. Jeżeli do spłacenia pozostało mniej, to nie powinno być to bardzo skomplikowane. Nawet jeśli nie masz tyle pieniędzy, aby spłacić dług od razu – nie martw się. Twój kredyt zapłaci kupujący w ramach zapłaty części uzgodnionej ceny.
Kłopot pojawić się może wtedy, kiedy do spłaty pozostaje wyższa kwota, niż wartość lokalu – nie przekreśla to sprzedaży, ale wymagać będzie dodatkowych działań. O tym w kolejnej części.

Sprawdź, jakie koszty będą wiązały się z wcześniejszą spłatą kredytu. To może być np. prowizja za wcześniejszą spłatę. Czasem warto wstrzymać się np. kilka miesięcy ze sprzedażą, jeśli np. za niedługi czas przestanie obowiązywać. Tutaj również w razie wątpliwości skonsultuj się z pracownikiem banku.

Jeśli masz kredyt w EUR czy CHF, dowiedz się o techniczne aspekty związane ze spłatą. Na różnicy kursowej czy braku prowizji za przewalutowanie możesz sporo zyskać. Z nabywcą swojego lokum, jeśli się zgodzi, możesz umówić się na zapłatę w walucie. Dzięki temu oszczędzisz na kosztach bankowych.

Ustal właściwą cenę ofertową i wystaw nieruchomość na rynku. Fakt, że nieruchomość ma obciążoną hipotekę nie wpływa na poziom ceny. Kiedy pojawi się zainteresowany nabywca poinformuj go, że mieszkanie lub dom są obciążone kredytem, który będzie spłacany przy sprzedaży.

Do umowy sprzedaży będziesz musiał dostarczyć zaświadczenie ze swojego banku, o aktualnej wysokości zadłużenia wraz z numerem rachunku do całkowitej spłaty (to może być inny rachunek, niż ten, na który wpłacasz raty), wraz z oświadczeniem banku, że wyda zgodę na wykreślenie hipoteki po całkowitej spłacie zobowiązania. Treść tego dokumentu opisuje notariusz w akcie notarialnym umowy sprzedaży, a kupujący dokonując płatności za nieruchomość, wskazaną w zaświadczeniu sumę wpłacają na wskazany przez bank rachunek. Jeśli masz kredyt w EUR czy CHF, zamawiając zaświadczenie do sprzedaży z banku ustal kwestie waluty do całkowitej spłaty. Wpłacając EUR czy CHF konto może być inne, niż dla spłaty złotówkowej.

Jeżeli kupujący będzie korzystał również z finansowania kredytem – zapłata w innej walucie niż złotówka może nie być możliwa. To bank kupującego będzie bezpośrednio przelewał środki ze sprzedaży, a z uwagi na obecne przepisy kupujący może otrzymać kredyt wyłącznie w walucie, w której zarabia.

Kiedy transakcja zostanie przeprowadzona, a środki zostaną przelane na wskazany rachunek, warto sprawdzić w banku czy wszystko jest w porządku. Należy pamiętać, że zaświadczenie zostało wystawione na dany dzień, a z każdym kolejnym powiększają się odsetki. Aby uniknąć sytuacji, że na koncie brakuje 5 złotych do całkowitej spłaty, strony często ustalają w umowie sprzedaży, że na rachunek wskazany przez bank trafia wyższa kwota, niż wynika z zaświadczenia. W niektórych bankach pomimo wpłaty konieczne jest złożenie odrębnej dyspozycji do całkowitej spłaty kredytu. Kiedy więc sprawdziliśmy, i wszystko jest w porządku, musimy zamówić kolejne zaświadczenie – tym razem do wykreślenia hipoteki, i przekazać je kupującemu.

Kupujący, jako nowy właściciel nieruchomości składa wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie hipoteki. I w ten sposób dobiega końca sprzedaż mieszkania z kredytem.

Sprzedaż mieszkania z kredytem, o czym warto pamiętać

• Kupujący nie zapłaci nam do ręki wyższej kwoty, niż różnica pomiędzy uzgodnioną ceną a stanem zadłużenia – dług pójdzie bezpośrednio do banku,
• Z wcześniejszą spłatą kredytu wiązać się mogą dodatkowe koszty jak np. prowizja za wcześniejszą spłatę,
• Można oszczędzić na kosztach i prowizjach wpłacając do banku pieniądze bezpośrednio w walucie kredytu,
• Jeśli zapłaciliśmy z góry za obowiązkowe ubezpieczenia związane z kredytem (np. nieruchomości, na życie) – warto sprawdzić, być może możemy otrzymać częściowy zwrot składki,
• Sprzedając nieruchomość obciążoną kredytem warto skorzystać z doświadczenia agenta nieruchomości, który może pomóc w całym procesie sprzedaży.

AS 22-07-2018 Sprzedaż mieszkania z kredytem – na co warto zwrócić uwagę.