Inwestowanie w UK: wynajem krótkoterminowy vs. długoterminowy. Marzena Kubiak (wpis gościnny)

Marzena Kubiak (w branży znana jako Marza Superhost) uczy właścicieli nieruchomości, jak przekształcić swoje mieszkania w dochodowe i bezstresowe wynajmy krótkoterminowe na Airbnb.

Spis treści

Czerpiąc z własnego doświadczenia w prowadzeniu wynajmu na Airbnb w Coventry w Wielkiej Brytanii oraz jednocześnie pracując na pełen etat wie, co działa — a czego unikać w wynajmie krótkoterminowym.

Prowadzi szkolenia grupowe i indywidualne konsultacje online dla polskiej społeczności w Wielkiej Brytanii oraz audyty Waszych ogłoszeń.

Autorka ebooka Airbnb Kompas, który poprowadzi Cię przez wszystkie zawiłości biznesu Airbnb, krok po kroku aż do statusu Super Hosta. W Airbnb Kompas znajdziesz też wiele historii i wyzwań, które Marza napotkała na swojej drodze kiedy zaczynała swoją przygodę z wynajmem krótkoterminowym. Założycielka prywatnej grupy na Facebooku – Airbnbpopolsku

Inwestowanie w UK: wynajem krótkoterminowy vs. długoterminowy – moje doświadczenia i przemyślenia

Od kilku lat jestem zaangażowana w nieruchomości w Wielkiej Brytanii i regularnie dostaję to samo pytanie:
„Co się bardziej opłaca – wynajem krótkoterminowy (Airbnb) czy klasyczny długoterminowy w UK nazywany ‘’Buy To Let’’ lub BTL?”

Odpowiedź brzmi: to zależy.
Ale żeby nie zostawić Cię z tym niedopowiedzeniem, podzielę się moimi własnymi obserwacjami, oraz plusami i minusami obu strategii.

Zacznijmy od klasyki czyli Wynajem długoterminowy (Buy To Let/BTL)

Pierwsze moje inwestycje w UK to właśnie typowe BTL – nieruchomości wynajmowane na 12-miesięczne kontrakty rodzinom albo młodym parom.

To model, który daje święty spokój.
Nie trzeba codziennie zaglądać w kalendarz rezerwacji, nie ma ciągłego obrotu gości, a czynsz wpływa regularnie co miesiąc.
Jeśli trafisz na solidnego najemcę, to możesz praktycznie zapomnieć o nieruchomości na dłuższy czas (poza corocznym sprwadzeniem boilera czy niewielkim odświeżeniem ścian).

Co lubię w strategii długoterminowej:

przewidywalność – dochód nie jest może oszałamiający, ale stabilny. Dokładnie wiesz ile dostaniesz na koniec miesiąca dzięki temu możesz spokojniej planować swoje wydatki
mniej pracy – żadnych sprzątań, check-inów i telefonów w niedzielę o 22. Jeśli współpracujesz z dobrą agencją wynajmu to praktycznie wogóle nie masz kontaktu z najemcami bo to własnie agencja zajmuje się ich obsługą.

Minusy, które poczułam na własnej skórze:

zysk netto bywa rozczarowujący – £200-£400 miesięcznie czasem mniej jeśli jeszcze jest prowizja dla agencji
nie masz dużej kontroli nad czynszem w trakcie umowy,
jeśli najemca się wyprowadzi, może minąć kilka tygodni zanim znajdziesz nowego.
prawo, w Wielkiej Brytanii rząd pracuje nad nową ustawą mieszkaniową, która naprawdę może zawirować rynkiem wynajmu a zwłaszcza z punktu widzenia wlaściciela. Najemcy nabiorą zdecydowanie większych praw i może sie zdarzyć, że nie będziesz mogł usunąć nie płacącego lokatora bez nakazu sądu.

Nie zrozum mnie źle , Buy to Let to solidny fundament długoterminowy, ale raczej nie sposób na szybki zysk czy powiększenie środków pieniężnych.

Przejdźmy teraz do drugiej strategii, o której Wam wspominałam.

Wynajem krótkoterminowy powszechnie znane jako Airbnb lub Booking.

W Wielkiej Brytanii najbardziej znana nazwa na tą strategię to Serviced Accommodation czyli w skrócie SA.

Po kilku latach wynajmowania w sposób tradycjny postanowiłam spróbować czegoś bardziej dynamicznego – czyli wynajem na doby/ na noce. Akurat mojemu najemcy koćzyla się umowa więc postanowiłam zaryzykować. Mieszkanie było puste, więc trzeba było je umeblować, wystylizować (teraz wiem, że nazywa się to ‘staging’) i odświeżyć. Jak tylko mieszkanie było gotowe przygotowałam ogłoszenia na platformę Airbnb i czekałam. Niestety nie miałam rezerwacji od razu. Myślałam wtedy, że wystarczy wrzucić ogłoszenie i samo się wynajmie.

Zdjęcia, które zrobił mi znajomy nie sprzedawały! Wręcz przeciwnie – odstraszały gości. Zapłaciłam więc ponownie, tym razem juz profesjonaliście i wreszcie coś się ruszyło i pojawili sie pierwsi goście i pierwsze wyzwania (np. gość wciąż był w mieszkaniu mimo iż minęła godzina wymeldowania). Zdobyłam tez pierwsze 5cio gwiazdkowe recenzje.

Pierwsze miesiące?
To był chaos. Wiele wiadomości od gości, sprzątanie, pranie, czasem wyzwania i problemy np. zgubione klucze, nie działający boiler czy kaloryfer.
Ale z czasem ustabilizowałam i znalazłam swój proces, zatrudniłam panią do sprzątania i ustawiłam ceny dynamicznie. Stworzyłam swoją własną metodę prowadzenia tego biznesu, która się naprawdę sprawdza. Nazwałam ją MARZA. Każda litera to krok w procesie:

M – Motywacja i Mindset
A – Analiza rynku
R – Rozpoczęcie (przygotowanie oferty)
Z – Zarządzanie gośćmi
A – Automatyzacja i skalowanie

Moje szkolenia grupowe oraz ebook Airbnb Kompas oparte są na tej właśnie metodzie.

Plusy, które naprawdę robią różnicę:

dochód potrafi być 2–3x wyższy niż przy długoterminowym wynajmie,
elastyczność – możesz zablokować kalendarz i sam spędzić weekend w swojej nieruchomości. Ty decydujesz komu, kiedy i na ile wynajmujesz.
częstsza kontrola – nieruchomość jest regularnie sprzątana więc nie zaskoczy Cię grzyb na ścianie po roku.

Minusy:

więcej pracy lub kosztów – jeśli nie masz zaufanego zespołu, może się to stać drugim etatem, zwłaszcza na początku.
większa zmienność dochodu – tutaj wchodzi seznowość. Zimą możesz mieć mniej gości ale rachunki wciąż trzeba płacić.
regulacje – w niektórych miastach (szczególnie Londyn, Edinburgh) są ograniczenia co do liczby dni wynajmu.

Z drugiej strony – jeśli masz dobrą lokalizację i ogarniasz zarządzanie, to wynajem na doby będzie generować świetne zyski.

Więc co wybrać?

Jeśli szukasz spokojnego, bardziej pasywnego dochodu, stawiaj na wynajem długoterminowy.
Jeśli natomiast chcesz zbudować większy profit, wynajem krótkoterminowy będzie strzałem w dziesiątkę.

Nie ma jednej złotej strategii.
Najważniejsze to znać swoje cele i dopasować model inwestowania do swojego stylu życia.

Ja wybrałam model krótkoterminowy ponieważ daje mi to większą kontrolę, szybszy zwrot z inwestycji i frajdę z prowadzenia biznesu.