W wielu agencjach nieruchomości proponuje się klientom nabywającym zawieranie tzw. „umowy rezerwacji”. Są to umowy, których wspólną cechą jest zarezerwowanie danej nieruchomości przez agencję dla wskazanego nabywcy, w zamian za wniesienie tzw. „opłaty rezerwacyjnej”. Co daje taka umowa stronom umowy, jaki jest jej cel, jakie z niej wynikają zobowiązania, kto jest stroną i jak to działa? Przeczytajcie, by się tego dowiedzieć i rozwiać wątpliwości.
Klasyczne umowy rezerwacji z agencją nieruchomości
Umowy rezerwacji bardzo często podpisywane są pomiędzy agencją nieruchomości a osobą zainteresowaną nabyciem nieruchomości. Skutkiem jej zawarcia jest wycofanie oferty z rynku przez agencję, ograniczenia w dalszej prezentacji i przygotowywanie do zawarcia kolejnej umowy – sprzedaży w formie aktu notarialnego, umowy przedwstępnej lub warunkowej. Umowa rezerwacji określa najczęściej warunki na jakich potencjalny nabywca jest zainteresowany zakupem: cenę, sposób płatności, terminy zawarcia umowy przedwstępnej czy umowy sprzedaży, kwotę zadatku itp. Można przyjąć, że jest ona pewną formą oferty zakupu, która może być zaakceptowana przez sprzedającego w postaci zawarcia planowanej umowy lub odrzucona przez niego. W pierwszym przypadku opłata rezerwacyjna jest albo przyjmowana na poczet prowizji albo przekazywana po transakcji sprzedającemu jako część ceny. W drugim przypadku natomiast zwracana jest w całości niedoszłemu kupującemu.
Należy mieć świadomość, że pomimo wpłaty opłaty rezerwacyjnej sprzedający może się rozmyślić i nie sprzedać nieruchomości na wskazanych warunkach, nawet jeśli wcześniej zaakceptował rezerwację. Najczęściej jednak tak się nie dzieje, to kwestia dotrzymywania słowa, odpowiedzialności i profesjonalnego podejścia.
Istotne jest także to, że umowa rezerwacji nie jest umową przedwstępną, nie daje podstaw do roszczeń wobec sprzedającego, (najczęściej jest to ujęte wprost w treści umowy). Dlaczego więc są one zawierane? Powodów jest kilka. nie są dostępni wszyscy reprezentanci stron, aby można było zawrzeć np. umowę przedwstępną. To może być związane również z zaufaniem nabywcy, który woli wpłacić kwotę depozytu agencji nieruchomości niż na konto sprzedającego, którego po prostu nie zna. W przypadku wycofania się z transakcji przez kupującego „największą konsekwencją” dla niego jest utrata wpłaconego depozytu. Sprzedający nie ma wobec niego roszczeń o niewykonanie umowy, co także jest nierzadko opisane w samej umowie.
Umowy rezerwacji vel umowy przedwstępne
Nieraz umowami rezerwacji nazywane są umowy przedwstępne, które nie mają formy aktu notarialnego. Jednak ich konstrukcja przesądza o tym, że w świetle prawa będą rozpatrywane jako umowy przedwstępne. Kiedy tak się dzieje? Będzie tak, gdy stronami umowy rezerwacji będą sprzedający i kupujący, ale też wtedy, gdy umowę podpisuje agencja, ale jest upoważniona do tego przez sprzedającego, czy to w umowie pośrednictwa z nim zawartej, czy to w odrębnym pełnomocnictwie.
Jakie są konsekwencje zawarcia takiej umowy? Dokładnie takie, jak przy zawarciu umowy przedwstępnej. Powstaje zobowiązanie do zawarcia innej umowy, a tym samym w razie niedotrzymania warunków przez jedną ze stron druga może dochodzić naprawienia szkody. Natomiast opłata rezerwacyjna może funkcjonować jak zadatek lub jako zaliczka, w zależności od tego jak zostanie to określone w umowie.
Taka umowa jest dużo bardziej „zobowiązująca”, niż klasyczna umowa rezerwacji. Strony mają większe prawdopodobieństwo, że zobowiązania z niej wynikające zostaną spełnione.
Umowy rezerwacji z deweloperem
Na rynku można także spotkać się z umową rezerwacji zawieraną z deweloperem. Jest to inna umowa, niż te zawierane z agencją, chyba że agencja jest przedstawicielem dewelopera, w takim przypadku jej to także dotyczy. Umowa rezerwacyjna zawierana z deweloperem jest opisana w Ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. 2021 poz. 1177). Takie umowy muszą spełnić określone w przepisach prawa warunki. Nie są umowami przedwstępnymi ani deweloperskimi, pomimo że stronami może być przyszły zbywca i nabywca. Po zawarciu umowy rezerwacji deweloper wycofuje umówiony lokal ze sprzedaży, natomiast opłata rezerwacyjna może być zwrócona kupującemu np. jeśli nie uzyskał on kredytu na zakup, a nie ma własnych środków.
Jak widać, w przypadku „umów rezerwacji” możemy spotkać się z kilkoma ich rodzajami. Zawierając taką umowę należy dokładnie przeczytać jej treść, wyjaśnić wszelkie wątpliwości, upewnić się co do kompletności i adekwatności kluczowych warunków transakcji, które akceptujemy, a także zapisać realistyczne, ale nie zbyt długie terminy co do powodów jej zawarcia. Chodzi o to, aby umowa nie była blokadą, a faktycznym elementem satysfakcjonującej transakcji na rynku nieruchomości. W razie pytań lub wątpliwości dotyczących umów rezerwacji nasi Doradcy służą radą i pomocą.