Ministerstwo Sprawiedliwości opublikowało projekt ustawy o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece (UD310). Celem jest zwiększenie ochrony danych osobowych osób fizycznych, których informacje znajdują się w księgach wieczystych. Zmiana może wstrząsnąć rynkiem nieruchomości, bo dotyczy podstawowego narzędzia pracy agentów, inwestorów i prawników.

Jak jest obecnie?

Dziś dostęp do elektronicznych ksiąg wieczystych jest stosunkowo prosty. Wystarczy znać pełny numer księgi – i można bezpłatnie sprawdzić jej treść. Nie trzeba się logować, podawać żadnych danych, ani płacić za wgląd.

To oznacza, że każdy – od agenta nieruchomości, przez inwestora, po zwykłego sąsiada – może anonimowo poznać informacje o właścicielu, współwłaścicielach, hipotekach, czy ograniczeniach w korzystaniu z nieruchomości.

Jak to bywa wykorzystywane?

Prostota systemu sprawiła, że pojawiły się firmy i portale, które hurtowo pobierają dane z ksiąg wieczystych, budując własne bazy. Następnie sprzedają dostęp do tych informacji w formie abonamentu lub płatnych raportów.

• Firmy windykacyjne – dzięki numerom ksiąg łatwo mogą namierzać majątek dłużników.
• Deweloperzy i inwestorzy – sprawdzają, kto jest właścicielem atrakcyjnych gruntów i kontaktowali się z nimi w sprawie zakupu.
• Prywatne osoby – mogły podglądać dane sąsiadów czy sprawdzać, czy interesująca ich nieruchomość jest zadłużona.

Wszystko to budzi duże kontrowersje. Dane z ksiąg wieczystych nie są byle jakimi danymi – znajdziemy tam imię, nazwisko, adres, numer PESEL, a często też obraz całej sytuacji rodzinno-majątkowej właściciela.

Co ma się zmienić?

Projekt ustawy przewiduje, że:

• dostęp do ksiąg wieczystych będzie możliwy tylko po uwierzytelnieniu – np. przez profil zaufany, e-dowód czy bankowość elektroniczną,
• Minister Sprawiedliwości będzie przetwarzał dane o osobach przeglądających księgi,
• organy ścigania będą mogły uzyskać informację, kto sprawdzał daną księgę (np. w toku postępowania karnego),
• zniknie możliwość anonimowego przeglądania – każda wizyta w systemie zostanie zapisana.

Potencjalne konsekwencje

Plusy:

• Większa ochrona prywatności właścicieli – trudniej będzie „podglądać” cudze nieruchomości.
• Koniec z komercyjnymi bazami danych – masowe pobieranie informacji przez prywatne portale stanie się praktycznie niemożliwe.
• Większe bezpieczeństwo – ograniczenie ryzyka kradzieży tożsamości czy nielegalnego handlu danymi.

Minusy:

• Utrudnienie dla rynku nieruchomości – agenci, inwestorzy i rzeczoznawcy będą musieli każdorazowo logować się do systemu, a być może także udokumentować swój interes prawny (choć nie ma jeszcze o tym mowy, hipotetycznie taki obowiązek może się pojawić). To spowolni proces weryfikacji nieruchomości.
• Ryzyko nadmiernej kontroli – skoro każde wejście do księgi będzie rejestrowane, pojawi się pytanie: czy państwo nie zacznie analizować, kto i dlaczego interesuje się danymi nieruchomościami?
• Problemy dla kupujących – dziś kupujący często samodzielnie sprawdza stan prawny mieszkania przed decyzją. W nowym systemie może się okazać, że będzie to trudniejsze, a być może nawet ograniczone do stron transakcji.

Kto zyska, a kto straci?

• Zyskają właściciele nieruchomości, bo ich dane będą lepiej chronione.
• Zyska państwo, które będzie miało kontrolę nad tym, kto i kiedy sprawdza księgi.
• Stracą podmioty komercyjne, które zbudowały biznes na hurtowym pobieraniu danych.
• Straci część uczestników rynku nieruchomości, bo procedury staną się wolniejsze i mniej elastyczne.

Podsumowanie

Zmiany w dostępie do ksiąg wieczystych to kolejny krok w kierunku większej ochrony danych osobowych. Dla zwykłego Kowalskiego oznacza to większą prywatność, ale dla rynku nieruchomości – nową barierę w pracy. Pytanie, czy uda się znaleźć balans między bezpieczeństwem a swobodnym obrotem nieruchomościami.