Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać) – najem okazjonalny

Możliwość uzyskiwania dodatkowego dochodu sprawia, że wiele osób, które mają wolne lokum decydują się je wynająć, albo inwestują kupując mieszkanie, z góry przeznaczając je na wynajem. Jeśli jesteś jedną z takich osób, albo rozważasz kwestie wynajmu, świetnie trafiłeś. W serii artykułów “Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać)” przybliżymy kluczowe aspekty związane z wynajmowaniem lokali mieszkalnych.

Najem okazjonalny

Funkcjonujące w Polsce przepisy dotyczące najmu lokali mieszkalnych dają bardzo duże przywileje najemcom. Nawet jeśli mają zaległości płatnicze lub nie wywiązują się z innych ustaleń może okazać się, że nie będzie łatwo pozbyć się ich z mieszkania. Konieczność oczekiwania na prawomocny wyrok Sądu, a później na wykonanie eksmisji przez komornika sprawia, że jeśli lokatorzy nie zechcą się dobrowolnie wyprowadzić, możemy mieć ich na karku przez kilka miesięcy, albo kilka lat. Tak długi okres wynika z tego, że nawet jeśli mamy wyrok nakazujący eksmisję, może on przyznać najemcy prawo do mieszkania socjalnego, a wolnych lokali gminy nie posiadają.

Oczywiście, w przypadku zmiany sytuacji życiowej wielu najemców woli się dogadać z właścicielem lokalu, aby jak najszybciej zakończyć umowę, na którą ich nie stać. Wyprowadzają się bezzwłocznie z mieszkania, żeby nie generować długów, które będzie kiedyś trzeba w końcu spłacić (także z odsetkami, kosztami sądowymi itp.). Jednak mogą zdarzyć się i tacy najemcy, którzy nie myślą o przyszłości lub jest im wszystko jedno – i zaczynają żyć na koszt właściciela mieszkania. Choć tego typu sytuacje nie są częste, to jednak straty spowodowane z dla pechowego właściciela lokalu mogą być dotkliwe. Pomimo braku płatności od najemcy musi on regulować zobowiązania m.in. do wspólnoty mieszkaniowej, podatki czy ratę kredytu.

Dlatego, aby ograniczyć ryzyko związane z nierzetelnym najemcą, osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mogą skorzystać z rozwiązania jakim jest najem okazjonalny.

Umowa najmu okazjonalnego wyłącza stosowanie części przepisów z Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz umożliwia szybką ścieżkę sądową i eksmisyjną.

Aby było to możliwe, konieczne jest spełnienie kilku warunków:

1. Umowa musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony, ale maksymalnie na 10 lat.
2. Najemca składa oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.
3. Najemca składa oświadczenie, w którym wskazuje inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
4. Najemca dostarcza oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu. Na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
5. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
   

Z aktem notarialnym o poddaniu się egzekucji wyprowadzki wiąże się koszt około 200 – 300 zł (z wypisami). Najemcy, szczególnie jeśli mają na rynku duży wybór lokali, mogą nie chcieć tej kwoty ponosić. Dlatego wielu wynajmujących decyduje się zrefundować udokumentowane koszty sporządzenia oświadczenia przed notariuszem. Wydatek ten traktują jako swoistą polisę zabezpieczającą wynajem.

Najem okazjonalny w znaczącym stopniu pozwala ograniczyć ryzyko, na tyle, że warto go stosować, jeśli lokale wynajmowane są poza działalnością gospodarczą.

Kiedy pojawi się chętny najemca, który nie zaakceptuje takiej formy umowy i zrezygnuje z oferty – nie warto rozpaczać. Być może właśnie udało się uniknąć przyszłych problemów z lokatorem. Realne kłopoty mogą mieć za to obcokrajowcy, nie posiadający w Polsce ani rodziny ani innego własnego lokum, które mogliby wskazać w oświadczeniu. Z drugiej strony, osoba przyjeżdżająca do naszego kraju do pracy, która nie wiąże z Polską swojej przyszłości niekoniecznie będzie się przejmować tym, jakie wrażenie po sobie pozostawi. W każdej sytuacji potrzebne jest więc indywidualne spojrzenie i ocena – czy najem okazjonalny będzie obligatoryjny (licząc się z utratą potencjalnego najemcy), czy w danych okolicznościach zrezygnuje z tego wymogu.

Jeśli właściciel prowadzi działalność związaną z wynajmem lokali (lub może taką prowadzić) – rozwiązaniem będzie najem instytucjonalny, o którym opowiem w kolejnej części.

AS 19-06-2018 Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać) – najem okazjonalny

Poprzedni artykuł z cyklu: Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać) – umowa najmu