Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać) – umowa najmu.
Możliwość uzyskiwania dodatkowego dochodu sprawia, że wiele osób, które mają wolne lokum decydują się je wynająć, albo inwestują kupując mieszkanie, z góry przeznaczając je na wynajem. Jeśli jesteś jedną z takich osób, albo rozważasz kwestie wynajmu, świetnie trafiłeś. W serii artykułów “Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać)” przybliżymy kluczowe aspekty związane z wynajmowaniem lokali mieszkalnych.
Umowa najmu.
Zawierając umowę najmu wynajmujący (najczęściej właściciel) oddaje najemcy lokal do użytkowania, a najemca zobowiązuje się płacić ustalony czynsz. Oznacza to, że z chwilą przekazania mieszkania to najemca, a nie właściciel, ma prawo z niego korzystać. Właściciel nie może więc dowolnie i bez zapowiedzi wchodzić do lokalu czy korzystać z mieszkania, zwożąc tam np. zbędne rzeczy.
Zawarcie umowy najmu na piśmie.
Bardzo istotną kwestią związaną z wynajmem mieszkania jest zawarcie na piśmie umowy najmu. Pisemna forma umowy ogranicza dowolność późniejszej interpretacji, a tym samym zmniejsza liczbę nieporozumień i konfliktów. W umowie najmu należy wskazać m.in. cel w jakim najemcy mogą korzystać z lokalu (np. cel mieszkaniowy), ustaloną kwotę miesięcznego czynszu, inne koszty ponoszone przez najemcę (np. prąd, gaz czy inne media), termin płatności, czas na który zawarta jest umowa czy wysokość kaucji. Umowa powinna być skonstruowana szczegółowo, gdyż będzie podstawą późniejszych rozstrzygnięć, gdyby doszło do sporu. Jeśli jednak zawrzemy tam zapisy niezgodne z obowiązującym prawem, nie będą one skuteczne. Aby uniknąć rozczarowań, lepiej zlecić przygotowanie takiego dokumentu profesjonaliście, który dodatkowo wyjaśni nam wszystkie kluczowe kwestie, zamiast ściągać z internetu gotowy wzór.
Umowa na czas oznaczony lub nieoznaczony.
Podejmując decyzję o wynajęciu mieszkania trzeba się zastanowić na jak długo chcemy je wynająć. Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony. Umowa na czas oznaczony kończy się z upływem jej terminu, ale wypowiedzieć ją można wyłącznie w szczególnych przypadkach w umowie wyspecyfikowanych. Dlatego, jeśli podejrzewamy, że taka okoliczność może mieć miejsce, warto ją uwzględnić w kontrakcie i skrupulatnie opisać. W przypadku umowy na czas nieoznaczony, jej wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić w przypadkach określonych w przepisach, a okres wypowiedzenia może wynosić nawet 3 lata. Z tego powodu w przypadku najmu lokali mieszkalnych korzystniejsze dla właściciela jest zawarcie umowy terminowej, która wymaga bezwzględnie formy pisemnej. Jeśli zaniechamy sporządzenia tego dokumentu powodujemy, że zawarta w formie ustnej umowa jest umową najmu na czas nieoznaczony.
Najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny.
Najem lokali mieszkalnych znajduje swoje odzwierciedlenie zarówno w Kodeksie cywilnym, jak i bardziej szczegółowo w Ustawie o ochronie praw lokatorów. Ustawa w znaczący sposób ingeruje w relacje pomiędzy wynajmującym a najemcą, zapewniając temu drugiemu często parasol ochronny nawet wtedy, gdy nie płaci na czas. W wielu sytuacjach pozbycie się z lokalu zadłużonych lokatorów jest niełatwym procesem.
Chcąc więc uniknąć długotrwałych i skomplikowanych procedur wyprowadzkowych związanych z nierzetelnym najemcą, osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu lokali mogą skorzystać z rozwiązania jakim jest najem okazjonalny. Tutaj, prócz pisemnej umowy zawartej na czas oznaczony (maksymalnie na 10 lat) będą wymagane od najemców dodatkowe oświadczenia, w tym o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do wyprowadzki w formie aktu notarialnego. Ale dzięki temu zabezpieczeniu łatwiej będzie odzyskać mieszkanie z rąk najemców po zakończeniu umowy najmu.
Natomiast osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali oraz firmy mogą skorzystać z najnowszego rozwiązania, jakim jest najem instytucjonalny. W tym przypadku umowa najmu zawarta na piśmie może być zawarta na dłuższy okres, a najemcy nie będzie przysługiwać lokal socjalny, więc odzyskanie mieszkania od nierzetelnych najemców będzie jeszcze szybsze.
AS 10-06-2018 Wszystko, co powinieneś wiedzieć o wynajmie (a wstydzisz się zapytać) – umowa najmu
